Кто такой директор проекта?

Но цели проекта — это не только финансовый результат

Это ещё и сроки, и NPS. Важно балансировать все эти показатели, потому что они зачастую могут вступать в конфликт друг с другом. Например, повышение NPS требует финансовых затрат. Или перед нами может стоять выбор: с какими темпами строить? выгоднее делать это быстрее или нет? Это, кстати, реальный свежий кейс с одного из моих текущих проектов в Курортном районе: мы посвятили ему исследование, сравнивали варианты. Директор, рассмотрев варианты, берёт на себя ответственность, принимает решение, устанавливает соответствующие цели команде.

Большая работа связана с соцкультбытом (сейчас его у девелоперов много). В проектах соцкультбыта директор отвечает за те же вопросы: финансирование, сроки… Здесь нет продаж, зато могут быть актуальны вопросы взаимодействия с другими инвесторами, потому что нередко школы и детские сады строятся с софинансированием нескольких застройщиков. Значит, необходимо заключить с партнёрами правильный договор, учитывающий наши интересы, необходимо контролировать своевременность платежей, поступающих с той стороны.

Сколько человек входит в команду проекта?

На разных этапах жизни проекта команда меняется. На этапе строительства, например, это может быть 10−20 человек. Причём это не очень зависит от размера проекта.

Условно, «Коллекционер» в чём-то сложнее «Гения», это вам Виталий подтвердит.

У меня сейчас все проекты маленькие, все достаточно сложные — в том числе потому, что Курортный район сложный сам по себе. Даже логистически. То есть попросту сложнее найти человека, который на постоянной основе будет в этом районе работать. Не говоря уже про доставку строительных материалов. Там похуже, чем в городе, обстоит дело с инженерным обеспечением земельных участков. А кроме того, там охраняемая территория, рядом водоохранная зона Финского залива, природоохранная зона… К экологии этой зоны в городе особое отношение, что, конечно, правильно. Например, у нас есть обязательство после достройки наших проектов в Курортном районе выпустить в Финский залив несколько тысяч мальков сига.

Директор проекта — это, можно сказать, единый центр управления

Предевелопмент

Предевелопмент — этап до получения Разрешения на строительство, включая прохождение Градкомиссии. Здесь директор координирует разработку концепции, экономической модели и проектных решений, работает вместе с архитекторами, проектировщиками, юристами, финансистами. Его и команды задача — «собрать» проект таким образом, чтобы он был реализуемым, экономически эффективным, согласуемым на уровне города. Баланс между архитектурными, градостроительными, экономическими и нормативными требованиями — это всегда сложная история.

Строительство

Гарантийный период

Гарантийный период — это первый год после ввода объекта в эксплуатацию. На этой стадии директор проекта отвечает за завершение всех обязательств по проекту, устранение замечаний, передачу в эксплуатацию. Кажется, что проект уже завершён формально, но фактически он продолжает «жить», необходимо быстро реагировать на возникающие проблемы.

При этом состав проектной команды может меняться от этапа к этапу. Если проект находится в предевелопменте, в команде больше специалистов, связанных с проектированием, экономикой и согласованиями. На этапе строительства основную роль играют специалисты строительного блока. Общее правило заключается в том, что членом команды проекта считается сотрудник, у которого коэффициент участия в проекте составляет не менее 25% рабочего времени. То есть он может вести одновременно не более трёх-четырёх проектов.

Компания масштабируется, поэтому со временем всё больше проектов будет работать в проектной модели управления. Мои проекты сейчас — это «Гений» на проспекте Большевиков, «Коллекционер» и «Визионер» в Петроградском районе, а также ряд перспективных проектов компании, которые пока находятся в стадии предевелопмента.

В девелопменте принято говорить о квадратных метрах, сроках и архитектуре. Но с точки зрения бизнеса ключевым фактором успеха становится не сам объект, а качество управленческих решений на протяжении всего жизненного цикла проекта. Директор проекта — это точка концентрации этих решений. Его роль значительно шире, чем принято считать!

Фиксирует отклонения, оценивает последствия, выбирает сценарии, останавливает «слабые» решения до того, как они становятся затратами. Эта работа редко заметна, но именно она определяет экономику проекта. Чем выше скорость и точность решений, тем ниже итоговые потери.

КОнцепция

Любой проект начинается задолго до выхода на площадку строительной техники. На первом этапе формируется концепция: анализируются участок, градостроительные ограничения и обременения, экономика будущего объекта. После её утверждения и получения разрешений начинается стадия проектирования. В работу включаются архитекторы, инженеры и конструкторы. Именно здесь закладывается значительная часть рисков. Ошибки на этом этапе обходятся кратно дороже на стадии строительства, поэтому ключевая компетенция команды — способность выявлять проблемы заранее и управлять ими.

реализация

Следующий этап — реализация проекта. Есть распространённое заблуждение, что стройка — это лишь исполнение уже принятых решений. Но нет, на практике это динамичная система, где отклонения возникают ежедневно. А ввод объекта в эксплуатацию — не финальная точка, а момент, когда становится видна реальная эффективность всей системы управления.

Все решения, от концепции до завершения проекта, конвертируются в конкретный результат: это финансовый итог, сроки реализации и уровень удовлетворённости клиента. В девелопменте сложно «списать» результат на отдельный этап — это всегда сумма управленческих решений.

Это требует глубокого понимания экономики проектов и способности принимать решения в условиях постоянной неопределённости. Путь директора проекта — это работа с изменениями и ограничениями, где критически важны не только знания, но и готовность брать на себя ответственность за конечный результат!